Sanierungsfahrplan Mehrfamilienhaus: Kosten & Förderung

Was unterscheidet den Sanierungsfahrplan im Mehrfamilienhaus vom Einfamilienhaus?

Im Mehrfamilienhaus skalieren Honorar, BAFA-Zuschuss und Förderdeckel mit der Anzahl der Wohneinheiten, und die Entscheidung liegt bei der Eigentümergemeinschaft statt bei einer Einzelperson. Ablauf, Inhalt und Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans sind für alle Gebäudetypen gleich: Eine zugelassene Energieberatung nimmt den Ist-Zustand auf und schlägt eine sinnvolle Reihenfolge von Maßnahmen vor. Im Mehrfamilienhaus kommen drei Besonderheiten hinzu. Erstens steigt der maximale BAFA-Zuschuss von 650 € auf 850 €, sobald das Gebäude mindestens drei Wohneinheiten hat. Zweitens vervielfachen sich Kostendeckel und Bonusschwelle je Wohneinheit, wie die folgenden Abschnitte zeigen. Drittens braucht die Umsetzung einen WEG-Beschluss und, bei vermieteten Einheiten, eine rechtssichere Mieterkommunikation. Diese drei Punkte entscheiden in der Praxis, ob sich der Fahrplan für die Gemeinschaft wirklich rechnet. Wer die energetische Sanierung als Ganzes plant, nicht nur den Fahrplan, findet Details zu Maßnahmen und Reihenfolge im Beitrag zur energetischen Sanierung im Mehrfamilienhaus.

Wie viel kostet der iSFP im Mehrfamilienhaus, und wie hoch ist der BAFA-Zuschuss?

Ein iSFP für ein Mehrfamilienhaus kostet je nach Wohneinheiten meist 1.800 € bis 4.500 € Honorar, wovon die BAFA 50 % übernimmt, gedeckelt auf 850 €. Der Fördersatz bleibt für alle Wohngebäude gleich. Nur der Höchstbetrag und das marktübliche Honorar steigen mit der Gebäudegröße, weil die Energieberatung mehr Wohneinheiten begehen und dokumentieren muss.

Bei sechs Wohneinheiten liegt der Eigenanteil nach Förderung meist zwischen 950 € und 2.150 €. Wie sich Honorare einzelner Energieberatungen unterscheiden und worauf Eigentümergemeinschaften beim Vergleich achten, zeigt der Beitrag zu Energieberater-Kosten. Der WEG-Zusatzbonus von 250 € wird nur einmal pro Gemeinschaft gezahlt, unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten. Je mehr Wohneinheiten ein Gebäude hat, desto stärker verteilt sich dieser Fixbetrag auf die einzelnen Eigentümer und desto kleiner fällt sein Effekt auf den individuellen Eigenanteil aus.

Wie entscheidet die Eigentümergemeinschaft über den Sanierungsfahrplan?

Für die Beauftragung eines Sanierungsfahrplans und die spätere Sanierung genügt seit der WEG-Reform 2020 die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Einstimmigkeit ist nicht mehr nötig. § 20 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) stuft die energetische Sanierung als bauliche Veränderung ein; ein Beschluss mit einfacher Mehrheit reicht, solange kein Eigentümer unbillig benachteiligt wird. Vertragspartner der Energieberatung ist meist nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nach § 9a WEG. Die GdWE ist seit der Reform rechtsfähig: Sie schließt Verträge, zahlt Rechnungen und beantragt Fördermittel im eigenen Namen, vertreten durch die Verwaltung. Für die Praxis bedeutet das: Der Beirat oder die Verwaltung bereitet den Beschluss vor, holt Angebote von Energieberatungen ein und stellt den Antrag beim BAFA. Einzelne Eigentümer können die Erstellung eines iSFP nicht allein gegen den Mehrheitswillen erzwingen, aber auch nicht grundlos blockieren, wenn die Mehrheit zustimmt. Den Eigenanteil finanziert die Gemeinschaft meist aus der Instandhaltungsrücklage; reicht diese nicht aus, beschließt die Versammlung zusätzlich eine Sonderumlage. Beide Finanzierungswege laufen über dasselbe WEG-Konto und werden im Wirtschaftsplan der Verwaltung ausgewiesen.

Wie informieren Eigentümer die Mieter über die geplante Sanierung?

Vermietende Eigentümer müssen jede energetische Modernisierung mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich ankündigen. § 555c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) schreibt vor, dass die Modernisierungsankündigung Art, Beginn, Dauer und Umfang der Maßnahme sowie die zu erwartende Mieterhöhung und mögliche Betriebskostenfolgen enthält. Der iSFP liefert dafür die technische Grundlage: Er benennt Maßnahmen, Reihenfolge und förderfähige Kosten, sodass sich die Modernisierungsankündigung direkt aus dem Fahrplan ableiten lässt. Nach Abschluss der Arbeiten dürfen Vermieter bis zu 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen, begrenzt auf 2 bis 3 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (§ 559 BGB). Erhaltene Fördermittel wie der BAFA-Zuschuss mindern dabei die umlagefähigen Kosten: Die Modernisierungsumlage berechnet sich nur aus dem tatsächlich selbst getragenen Anteil, nicht aus den Bruttokosten der Maßnahme. Wer die Reihenfolge aus dem iSFP übernimmt, kann Mietern frühzeitig eine realistische Kostenschätzung nennen, statt bei jeder Einzelmaßnahme neu zu verhandeln. Betrifft die Maßnahme nur das Gemeinschaftseigentum, etwa die Fassade oder das Dach, gilt die Ankündigungspflicht für alle vermieteten Einheiten gemeinsam; Eingriffe in einzelne Wohnungen, etwa neue Fenster, kündigt die Verwaltung zusätzlich gegenüber der jeweiligen Mietpartei an.

Welche Förderung gibt es für Sanierungsmaßnahmen nach dem iSFP im Mehrfamilienhaus?

Mit einem gültigen iSFP steigt die BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude) für Einzelmaßnahmen von 15 % Grundförderung auf bis zu 20 %. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gilt seit der Reform zum 21.07.2026 nur für den Kostenanteil oberhalb eines Mindestinvestitionsvolumens von 30.000 € je Wohneinheit. Zusätzlich verdoppelt der iSFP die maximal förderfähigen Kosten je Wohneinheit und Kalenderjahr.

Bei einem Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten steigt die maximal förderfähige Kostensumme dadurch von 137.000 € ohne iSFP auf 274.000 € mit iSFP. Für eine Sanierung zum Effizienzhaus statt einzelner Maßnahmen gelten eigene Fördersätze über die KfW. Ob sich der iSFP über die gesamte Nutzungsdauer rechnet, unabhängig vom Gebäudetyp, rechnet der Beitrag Wann lohnt sich ein iSFP? im Detail vor.

Warum wächst die Bonusschwelle mit jeder Wohneinheit?

Die 30.000-Euro-Schwelle für den iSFP-Bonus gilt nur für die erste Wohneinheit; ab der zweiten Einheit wächst sie um denselben Betrag wie der reguläre Kostendeckel. Dieser Punkt wird bei Mehrfamilienhäusern häufig übersehen: Nicht nur der Förderhöchstbetrag skaliert mit der Anzahl der Wohneinheiten, sondern auch das Mindestinvestitionsvolumen, ab dem der Bonus überhaupt greift. Bei einem Gebäude mit drei Wohneinheiten müssen die förderfähigen Kosten laut BAFA mindestens 60.000 € erreichen, bevor die zusätzlichen 5 Prozentpunkte auf den übersteigenden Betrag angewendet werden. Das BAFA beschreibt die Regel so: „Hat das Gebäude mehrere Wohneinheiten, so erhöht sich das notwendige Mindestinvestitionsvolumen auf die Höhe der jeweiligen Höchstgrenzen ohne die Erhöhung durch den iSFP-Bonus. Beispielsweise müssen bei einem Wohngebäude mit 3 Wohneinheiten die förderfähigen Ausgaben mindestens 60.000 Euro betragen (30.000 Euro für die erste Wohneinheit + jeweils 15.000 Euro für die zweite und dritte Wohneinheit).“ Der Bonus selbst greift laut BAFA zudem „nur auf den Betrag, der das Mindestinvestitionsvolumen übersteigt“.

Für eine einzelne Dämmmaßnahme an einem Gebäude mit sechs Wohneinheiten heißt das: Erst ab 105.000 € förderfähigen Kosten wirkt der Bonus überhaupt, und auch dann nur auf den Anteil oberhalb dieser Summe. Kleinere Einzelmaßnahmen wie ein Fenstertausch an einem Gebäudeteil bleiben im Mehrfamilienhaus deshalb häufiger unter der Bonusschwelle als im Einfamilienhaus, obwohl die absolute Fördersumme höher wirkt. Die BAFA rechnet dabei nur die förderfähigen Kosten aus einem einzigen Antrag im selben Kalenderjahr zusammen; eine Summierung über mehrere Anträge findet nicht statt.

Rechenbeispiel: Fassadendämmung an einem Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten

Bei sechs Wohneinheiten hebt der iSFP vor allem den Kostendeckel an – das bringt in diesem Beispiel 5.000 € zusätzliche Förderung. Das folgende Beispiel rechnet Kosten und Förderung für eine Fassadendämmung durch. Es handelt sich um eine eigene Beispielrechnung auf Basis der BAFA-Fördersätze ab 21.07.2026, mit angenommenen Kosten von 130.000 € für die Dämmung.

Ohne Fahrplan deckelt die BAFA die förderfähigen Kosten bei 105.000 € für sechs Wohneinheiten; die restlichen 25.000 € der Dämmung bleiben komplett ungefördert. Mit iSFP verdoppelt sich der Deckel auf 210.000 €, und die letzten 25.000 € erhalten zusätzlich den Bonus von 5 Prozentpunkten. Der Mehrertrag von 5.000 € deckt den Eigenanteil des iSFP von 1.550 € gut dreifach.

Welche Sanierungsmaßnahmen empfiehlt ein iSFP typischerweise im Mehrfamilienhaus?

Ein iSFP für ein Mehrfamilienhaus reiht meist vier Maßnahmenpakete: Dämmung der Gebäudehülle, Fenstertausch, Heizungstausch und angepasste Lüftung. Die Reihenfolge folgt der Heizlast: Zuerst sinkt der Wärmebedarf durch Dämmung und Fenster, danach wird die neue Heizung kleiner dimensioniert. Bei der Anlagentechnik prüft die Energieberatung häufig eine zentrale oder dezentrale Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus, weil sich die Betriebskosten mehrerer Wohneinheiten gebündelt kalkulieren lassen. Neue, dichte Fenster senken den Wärmeverlust, verändern aber das Lüftungsverhalten des Gebäudes. Ohne kontrollierte Lüftung steigt in gedämmten Altbauten das Schimmelrisiko, besonders an Außenwand-Ecken und Fensterleibungen. Der iSFP dokumentiert für jedes Maßnahmenpaket die technischen Mindestanforderungen, sodass Angebote von Fachbetrieben direkt vergleichbar sind. Für die WEG ist das ein praktischer Vorteil: Statt für jede Wohneinheit einzeln zu planen, vergleicht die Verwaltung Angebote für das gesamte Gebäude und verhandelt Mengenrabatte bei Fassade, Fenstern und Heizungstechnik.

Häufig gestellte Fragen

Muss die gesamte Eigentümergemeinschaft dem Sanierungsfahrplan zustimmen?

Nein, seit der WEG-Reform 2020 genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Einstimmigkeit ist für die Beauftragung eines iSFP oder eine energetische Sanierung nicht mehr erforderlich (§ 20 WEG).

Wer schließt den Vertrag mit der Energieberatung ab?

In der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), vertreten durch die Verwaltung. Die GdWE ist seit der WEG-Reform rechtsfähig und tritt nach § 9a WEG selbst als Vertragspartnerin auf, nicht die einzelnen Eigentümer.

Kann der WEG-Zusatzbonus von 250 Euro mehrfach beantragt werden?

Nein, der Zusatzbonus wird einmalig pro Eigentümergemeinschaft gezahlt. Voraussetzung ist, dass die Energieberatung den iSFP in einer Eigentümerversammlung vorstellt und erläutert.

Nach welchem Schlüssel werden die iSFP-Kosten unter den Eigentümern verteilt?

Meist nach Miteigentumsanteilen, sofern Teilungserklärung oder Beschluss keinen anderen Verteilerschlüssel vorsehen. Der Eigenanteil nach Förderabzug verteilt sich damit in der Regel proportional zur Wohnfläche der jeweiligen Einheit.

Mindert die BAFA-Förderung die Modernisierungsumlage für Mieter?

Ja, erhaltene Fördermittel senken die umlagefähigen Kosten nach § 559 BGB. Vermieter dürfen nur den selbst getragenen Kostenanteil auf die Miete umlegen, nicht die Bruttokosten der Sanierung.

Was muss die Modernisierungsankündigung an Mieter enthalten?

Art, Beginn, voraussichtliche Dauer und Umfang der Maßnahme sowie die zu erwartende Mieterhöhung. § 555c BGB verlangt die Ankündigung in Textform, mindestens drei Monate vor Baubeginn.

Was passiert, wenn die Sanierungskosten den Kostendeckel übersteigen?

Der übersteigende Betrag bleibt ungefördert, auch mit iSFP. Die Eigentümergemeinschaft trägt diesen Anteil vollständig selbst; nur Kosten bis zur jeweiligen Höchstgrenze je Wohneinheit sind förderfähig.

Zählt die Instandhaltungsrücklage als Eigenanteil, oder braucht die WEG eine Sonderumlage?

Beides ist möglich, die Versammlung entscheidet per Beschluss. Reicht die vorhandene Instandhaltungsrücklage für den Eigenanteil an iSFP und Sanierung nicht aus, beschließt die Eigentümergemeinschaft zusätzlich eine Sonderumlage, ebenfalls mit einfacher Mehrheit.