Die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Immobilieneigentümer zu spezifischen energetischen Modernisierungsmaßnahmen. Diese Pflicht tritt ausschließlich bei Eigentümerwechseln nach dem 1. Februar 2002 in Kraft und umfasst drei klar definierte Bereiche: Dämmung der obersten Geschossdecke (U-Wert ≤ 0,24 W/m²K), Austausch von Standard,- und Konstanttemperaturkesseln über 30 Jahre sowie Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen.

Das GEG 2024, auch "Heizungsgesetz" genannt, bildet seit dem 1. Januar 2024 die verbindliche Rechtsgrundlage. Verstöße können mit Bußgeldern bis 50.000 Euro geahndet werden. Für Eigentümer stellt die Sanierungspflicht sowohl eine rechtliche Verpflichtung als auch eine wirtschaftliche Chance zur Wertsteigerung und Energiekostensenkung dar.

Rechtliche Grundlagen und politische Entwicklungen

Gebäudeenergiegesetz: Aktuelle Rechtslage

Schauen wir uns zuerst die aktuelle Rechtslage und gesetzliche Grundlagen an. Das GEG konsolidiert seit 2020 die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Die zweite große Novelle vom 1. Januar 2024 führte unter anderem die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei Heizungen ein.

Geplante Änderungen unter der neuen Koalition

Der Koalitionsvertrag 2025 zwischen CDU/CSU und SPD kündigt fundamentale Änderungen an: "Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen. Das neue GEG machen wir technologieoffener, flexibler und einfacher."

Zentrale Reformvorhaben:

• Paradigmenwechsel: Von Energieeffizienz zu Emissionseffizienz als Steuerungsgröße
• Maximale Technologieoffenheit statt Fokus auf spezifische Technologien
• Quartiersansatz wird gestärkt
• Sanierungs- und Heizungsförderung wird fortgesetzt
• Bürokratieabbau um 25 Prozent bis Ende 2025

Rechtssicherheit: Bis zur Neufassung bleiben alle GEG-Bestimmungen vollständig in Kraft. Eigentümer sollten aktuelle Pflichten erfüllen, da politische Reformen mindestens 6-12 Monate benötigen. Zudem ist bislang nicht klar, wie Änderungen im konkreten aussehen werden.

Präzise Definition des Anwendungsbereichs

Auslöser der Sanierungspflicht

Die Sanierungspflicht greift ausschließlich bei:

• Kauf einer Immobilie nach dem 1. Februar 2002
• Erbschaft nach dem 1. Februar 2002
• Schenkung nach dem 1. Februar 2002

Frist: Neue Eigentümer haben exakt 24 Monate ab Eigentumsübergang Zeit für die Umsetzung.

Betroffene Gebäudetypen nach Priorität

Präzise Ausnahmenregelung

Vollständige Befreiung gilt für Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus ununterbrochen seit vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen.

Weitere Ausnahmen:

• Denkmalgeschützte Immobilien (§ 105 GEG)
• Gebäude mit wirtschaftlich unzumutbaren Sanierungskosten
• Gebäude unter 50 m² Nutzfläche

Verpflichtende Sanierungsmaßnahmen im Detail

1. Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)

Technische Anforderung: U-Wert darf 0,24 W/m²K nicht überschreiten

Umsetzungsoptionen:

• Geschossdeckendämmung: 15-35 Euro/m² (auflegend oder einblasend)
• Dachflächendämmung: 100-200 Euro/m² (bei geplantem Ausbau)
• Sparrendämmung: Alternative bei zugänglichen Konstruktionen

Ausnahme: Bereits erfüllt, wenn Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 vorhanden ist.

2. Heizungsmodernisierung (§ 72 GEG)

Austauschpflicht für:

Wichtig: Nur Heizkessel für Raumheizung sind betroffen, reine Warmwassererzeuger sind ausgenommen.

3. Rohrleitungsdämmung (§ 71 GEG)

Verpflichtend zu dämmen:

• Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen
• Heizungsrohre in unbeheizten Räumen
• Zugehörige Armaturen

Technische Vorgaben: Dämmschichtdicke entsprechend Rohrdurchmesser nach GEG-Anlage 5.

Zusätzliche Sanierungsanlässe

10-Prozent-Regel (§ 48 GEG)

Sanierungspflicht entsteht auch bei Erneuerung von mehr als 10 Prozent folgender Bauteile:

• Außenwände
• Fenster und Außentüren
• Dachflächen
• Geschossdecken

Beispiele:

• Fassadenerneuerung: Dämmung wird Pflicht bei > 10% der Wandfläche
• Dachsanierung: Dämmung erforderlich bei > 10% der Dachfläche
• Fenstertausch: Neue Fenster müssen U-Wert ≤ 1,3 W/m²K erfüllen

Regionale Photovoltaikpflicht

Bundeslandspezifische Regelungen:

• Schleswig-Holstein: PV-Pflicht ab März 2025 für Dächer > 50 m²
• Baden-Württemberg: PV-Pflicht bei Dachsanierungen
• Weitere Länder: In Planung oder bereits eingeführt

Detaillierte Kostenanalyse 2025

Realistische Kostenbereiche nach Maßnahmentyp

Kostenvariationsfaktoren

Gebäudespezifisch:

• Größe und Komplexität der Immobilie
• Zugänglichkeit der Bauteile
• Vorhandene Bausubstanz

Marktspezifisch:

• Regionale Handwerkerpreise (Süddeutschland +15-25%)
• Materialpreisentwicklung
• Verfügbarkeit von Fachkräften

Zeitspezifisch:

• Saison (Winter +10-20% Aufschlag)
• Auslastung der Betriebe
• Lieferzeiten für Materialien

Umfassende Förderlandschaft 2025

BAFA-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude)

Heizungsförderung 2025:

Förderfähige Technologien:

• Elektrische Wärmepumpen
• Solarthermische Anlagen
• Biomasseheizungen
• Wasserstofffähige Heizungen
• Wärmepumpen-Hybridheizungen

KfW-Ergänzungskredit (Programm 358/359)

Finanzierungsdetails:

• Kreditsumme: Bis 120.000 Euro pro Wohneinheit
• Zinsvorteil: Für Haushalte mit Einkommen < 90.000 Euro
• Verwendung: Heizungstausch + weitere Effizienzmaßnahmen
• Antragstellung: Ausschließlich über KfW seit 2024

Steuerliche Förderung (§ 35c EStG)

Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum können 20 % der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden – verteilt über einen Zeitraum von drei Jahren. Der maximale Förderbetrag liegt dabei bei 40.000 Euro pro Objekt, was einer möglichen Steuerersparnis von bis zu 8.000 Euro entspricht. Wichtig zu beachten ist, dass diese steuerliche Förderung nicht mit Zuschüssen des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) kombiniert werden kann. Es besteht jedoch ein Wahlrecht zwischen der Inanspruchnahme eines Zuschusses und der steuerlichen Förderung.

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