Mieterstrommodell: Funktionsweise, Förderung und Abrechnung 2026

Was ist ein Mieterstrommodell?

Beim Mieterstrommodell verkauft der Anlagenbetreiber vor Ort erzeugten Strom direkt an die Mieter:innen desselben Gebäudes. Die Photovoltaikanlage sitzt auf dem Dach oder an der Fassade, der Strom fließt über die Gebäudeleitungen zu den Wohnungen. Reicht die Erzeugung nicht aus, liefert der Betreiber zusätzlichen Netzstrom nach – er tritt damit als Vollversorger auf und übernimmt die Pflichten eines Energieversorgers. Das unterscheidet Mieterstrom vom reinen Eigenverbrauch bei selbst genutzten Immobilien; mehr dazu im Beitrag zu Photovoltaik: Eigenverbrauch vs. Einspeisung. Zielgruppe sind Mehrfamilienhäuser, Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und seit 2024 auch Gewerbeimmobilien.

Welche Rechtsgrundlage regelt den Mieterstromzuschlag?

Der Mieterstromzuschlag ist in § 21 Abs. 3 EEG geregelt und wird von der Bundesnetzagentur halbjährlich veröffentlicht. Er ergänzt die Einnahmen aus dem Stromverkauf und wird für jede an Mieter:innen gelieferte Kilowattstunde gezahlt. Vom 1. Februar bis 31. Juli 2026 beträgt er 2,54 ct/kWh für Anlagen bis 10 kWp, 2,36 ct/kWh bis 40 kWp und 1,59 ct/kWh bis 1.000 kWp. Vom 1. August 2026 bis 31. Januar 2027 sinken die Sätze auf 2,51, 2,33 und 1,57 ct/kWh – eine Folge der gesetzlich vorgesehenen halbjährlichen Degression. Nach Inbetriebnahme bleibt der einmal festgelegte Satz 20 Jahre lang garantiert. Ergänzend regelt § 42a EnWG die Mindestinhalte von Mieterstromverträgen; wer die Fördervoraussetzungen und Anschlussbedingungen für die Anlage selbst klären will, findet Details im Beitrag zur Photovoltaik-Förderung 2026. Seit dem Solarpaket I vom Mai 2024 existiert zusätzlich die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) nach § 42b EnWG als Alternative ohne Vollversorgerpflicht und ohne Mieterstromzuschlag, dafür mit weniger bürokratischem Aufwand.

Welche Messkonzepte gibt es für Mieterstrom?

Für die Abrechnung von Mieterstrom kommen vor allem zwei Messkonzepte zum Einsatz: das Summenzählermodell und Konzepte mit intelligenten Messsystemen. Im klassischen Summenzählermodell erfasst ein zentraler Zweirichtungszähler die gesamte Einspeisung und den Netzbezug des Gebäudes; Unterzähler je Wohnung teilen den Verbrauch rechnerisch auf. Diese Technik ist bewährt und vergleichsweise günstig in der Nachrüstung. Moderne Anlagen nutzen stattdessen einen virtuellen Summenzähler auf Basis intelligenter Messsysteme: Smart Meter erfassen den Verbrauch jeder Wohnung viertelstundengenau und ordnen ihn dem Solar- oder Netzanteil zu. Das erhöht die Abrechnungsgenauigkeit, erfordert aber ein Smart-Meter-Gateway und höhere Anfangsinvestitionen. Hersteller wie Hager bieten dafür Zählerplatz-Systeme (etwa univers Z und univers N) sowie Planungssoftware für Verteiler- und Messtechnik in Mieterstromprojekten an. Getrennt von der Messtechnik ist die Frage zu klären, wer als Stromlieferant auftritt: Beim sogenannten Lieferkettenmodell überträgt der Anlagenbetreiber diese Rolle an einen externen Energiedienstleister, ohne den Anspruch auf den Mieterstromzuschlag zu verlieren.

Wie funktioniert die Abrechnung im Mieterstrommodell?

Mieterstrom wird über einen eigenständigen Liefervertrag abgerechnet, der rechtlich vom Mietvertrag getrennt bleibt. Dieses sogenannte Kopplungsverbot verhindert, dass der Bezug von Mieterstrom Bedingung für die Wohnungsmiete wird; ein Verstoß macht den Mieterstromvertrag unwirksam. Mieter:innen können frei entscheiden, ob sie das Angebot annehmen, und den Vertrag unabhängig von der Wohnung kündigen. Für Wohnräume schreibt § 42a EnWG zusätzlich eine Preisobergrenze vor: Der Mieterstrompreis inklusive Reststrom darf 90 Prozent des am Standort geltenden Grundversorgertarifs nicht überschreiten. Reicht die PV-Erzeugung nicht aus, muss der Betreiber den fehlenden Reststrom aus dem Netz zukaufen und mit abrechnen – er übernimmt damit die volle Lieferantenpflicht inklusive Meldewesen und Rechnungsstellung.

Wie wird Mieterstrom steuerlich behandelt?

Die Lieferung von Mieterstrom unterliegt der Umsatzsteuer, weil der Bundesfinanzhof sie als eigenständige Leistung getrennt von der umsatzsteuerfreien Vermietung einstuft. Vermietende können deshalb die Vorsteuer aus Anschaffung und Betrieb der Anlage abziehen. Für den Erwerb kleiner Solaranlagen bis 30 kWp gilt seit 2023 ein Umsatzsteuer-Nullsteuersatz; er betrifft die Anschaffung der Anlage, nicht die laufende Stromlieferung. Wer für den Stromverkauf die Kleinunternehmerregelung wählt, zahlt keine Umsatzsteuer auf die Lieferung, verliert dafür aber den Vorsteuerabzug für diesen Teil der Investition. Gewerbesteuerlich ist die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG relevant, die Wohnungsunternehmen von der Gewerbesteuer auf Vermietungserträge befreit. Einnahmen aus Mieterstrom gefährden diese Kürzung nicht, solange sie 20 Prozent der gesamten Einnahmen aus der Immobilie nicht übersteigen. Wer diese Bagatellgrenze überschreitet, riskiert den Verlust der Kürzung für sämtliche Vermietungserträge – eine saubere Trennung der Erlösarten in der Buchhaltung ist deshalb sinnvoll.

Welche Vor- und Nachteile hat das Mieterstrommodell?

Das Mieterstrommodell schafft für Vermieter:innen zusätzliche Einnahmen, bringt aber Investitions- und Verwaltungsaufwand mit sich. Für Mieter:innen steht ein potenziell günstigerer Strompreis einer gewissen Abhängigkeit vom gewählten Anbieter gegenüber. Wer als Vermieter:in ohnehin energetisch modernisiert, sollte Mieterstrom mit weiteren Maßnahmen zusammen planen; Hinweise dazu liefert der Beitrag zur energetischen Sanierung als Vermieter.

Weitere häufig genannte Nachteile betreffen die Transparenz des Reststrompreises: Da Vermieter:innen für den zugekauften Netzstrom eigene Konditionen festlegen, sollten Mieter:innen die Gesamtkosten mit einem unabhängigen Tarifvergleich prüfen. Das gesetzliche Diskriminierungsverbot stellt sicher, dass niemand zur Teilnahme gezwungen wird.

Wie lässt sich ein BHKW für Mieterstrom nutzen?

Statt oder zusätzlich zu Photovoltaik lässt sich Mieterstrom auch mit einem Blockheizkraftwerk erzeugen. Ein BHKW erzeugt durch Kraft-Wärme-Kopplung gleichzeitig Strom und Heizwärme und eignet sich deshalb besonders für Gebäude mit gleichmäßigem Wärmebedarf über das Jahr. Der erzeugte Strom kann ebenfalls über den Mieterstromzuschlag nach § 21 Abs. 3 EEG gefördert werden, wenn er direkt an Mieter:innen im selben Gebäude geliefert wird. Zusätzlich kommen für BHKW-Anlagen die Fördermechanismen des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetzes in Betracht; die aktuell gültigen Zuschlagssätze sollten Betreiber direkt beim BAFA prüfen, da sie sich von den EEG-Sätzen für Photovoltaik unterscheiden. In der Praxis kombinieren größere Wohnanlagen häufig beide Erzeugungsarten: Photovoltaik deckt den Strombedarf tagsüber, das BHKW liefert zusätzlich Wärme und grundlastfähigen Strom.

Welche Anbieter unterstützen beim Mieterstrommodell?

Für Planung, Messtechnik und Abrechnung von Mieterstromprojekten gibt es spezialisierte Anbieter mit unterschiedlichen Schwerpunkten. Hager stellt als Hersteller Zählerplatz- und Verteilertechnik sowie Planungssoftware für Mess- und Verteilkonzepte bereit und schult Fachbetriebe in eigenen Seminaren zu Messkonzepten. Polarstern Energie tritt als Contracting-Dienstleister auf, der Mieterstromanlagen plant, finanziert, baut und als Vollversorger betreibt. node.energy bietet mit seiner Plattform eine digitale Lösung für die gesetzeskonforme Abrechnung nach EnWG, EEG und Umsatzsteuerrecht, ohne selbst als Contractor aufzutreten. Vermietende sollten je nach Bedarf entscheiden: Wer keine eigene Energieabteilung hat, profitiert von einem Vollversorger-Contracting; wer die Anlage selbst betreibt, benötigt vor allem passende Messtechnik und eine Abrechnungssoftware.

Wie sieht eine Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus aus?

Bei einem Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen und einer 30-kWp-Photovoltaikanlage lässt sich der Nutzen anhand plausibler Annahmen grob abschätzen. Die folgende Rechnung legt einen Jahresertrag von 900 kWh je kWp zugrunde, eine vor Ort nutzbare Direktverbrauchsquote der Mieter:innen von 35 Prozent sowie einen Mieterstrompreis von 30 ct/kWh – unterhalb der gesetzlichen Obergrenze von 90 Prozent des Grundversorgertarifs, der Anfang 2026 im Schnitt bei rund 42,8 ct/kWh liegt. Alle Werte sind Annahmen für ein Modellhaus, keine amtlichen Durchschnittswerte; die tatsächliche Wirtschaftlichkeit hängt von Dachfläche, Verbrauchsprofil und Vertragskonditionen ab. Wie lange die Anlage dabei wirtschaftlich Strom liefert, beschreibt der Beitrag zur Lebensdauer von Photovoltaik.

Für die Vermieterseite ergeben sich aus Stromverkauf und Zuschlag zusammen rund 3.058 Euro zusätzliche Jahreseinnahmen, denen Kosten für Messtechnik, Abrechnung und gegebenenfalls Contracting gegenüberstehen. Für Mieter:innen bedeutet der Tarif eine spürbare Entlastung gegenüber der Grundversorgung, auch wenn der überwiegende Teil des Jahresverbrauchs weiterhin über den Reststromtarif gedeckt wird.

Worin unterscheidet sich Mieterstrom für Wohngebäude und Gewerbe?

Mieterstrom war ursprünglich auf Wohngebäude beschränkt, seit dem Solarpaket I vom Mai 2024 gilt das Modell auch für Gewerbeimmobilien. Voraussetzung ist eine Inbetriebnahme der Anlage nach dem 16. Mai 2024 sowie eine maximale Anlagenleistung von 1 Megawattpeak. Messtechnisch kommen in Gewerbeimmobilien dieselben Konzepte wie im Wohnungsbau zum Einsatz, abhängig von der Anzahl der Mietparteien. Ein wichtiger Unterschied betrifft die Preisregulierung: Die Obergrenze von 90 Prozent des Grundversorgertarifs gilt ausschließlich für Mieter:innen von Wohnraum, nicht für Gewerbemieter:innen. Gewerbeimmobilien gelten zudem häufig als wirtschaftlich attraktiver, weil Gewerbebetriebe tagsüber während der Hauptsonnenstunden verbrauchen und dadurch einen höheren Anteil des Solarstroms direkt nutzen. Wer ein gemischt genutztes oder saniertes Mehrfamilienhaus plant, findet ergänzende Hinweise im Beitrag zur energetischen Sanierung im Mehrfamilienhaus.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet Mieterstrom im Vergleich zur Grundversorgung? Der Preis darf für Wohnraum-Mieter:innen höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgertarifs betragen. In der Praxis liegen viele Angebote noch darunter, sodass sich eine spürbare Ersparnis gegenüber dem teuersten Standardtarif ergibt.

Muss ich als Mieter:in am Mieterstrommodell teilnehmen? Nein, die Teilnahme ist freiwillig und darf nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden. Wer sich dagegen entscheidet, bezieht seinen Strom weiterhin frei von einem Anbieter der eigenen Wahl.

Was passiert bei einem Anbieterwechsel oder Umzug? Der Mieterstromvertrag lässt sich unabhängig vom Mietvertrag kündigen. Beim Auszug endet die Lieferung automatisch, ein neuer Mietvertrag begründet keine automatische Übernahme des Mieterstromvertrags.

Welche Rolle spielt die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung? Die GGV nach § 42b EnWG ist seit 2024 eine Alternative zum klassischen Mieterstrom. Sie verzichtet auf die Vollversorgerpflicht und den Mieterstromzuschlag, dafür entfällt viel bürokratischer Aufwand für Betreiber.

Wie hoch ist der Mieterstromzuschlag aktuell? Von Februar bis Juli 2026 beträgt er 2,54 ct/kWh für Anlagen bis 10 kWp und sinkt gestaffelt für größere Anlagen. Die Bundesnetzagentur veröffentlicht die jeweils aktuellen Sätze halbjährlich neu.

Welche Kosten entfallen beim Mieterstrom im Vergleich zu Netzstrom? Da der Strom nicht durch das öffentliche Netz fließt, entfallen Netzentgelte und bestimmte netzseitige Umlagen auf den direkt verbrauchten Anteil. Das senkt die Kostenbasis gegenüber einem klassischen Stromliefervertrag über das Netz.

Ist Mieterstrom auch für Eigentümergemeinschaften interessant? Wohnungseigentümergemeinschaften können ebenfalls Mieterstrom oder die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nutzen, wenn Wohnungen vermietet sind. Für selbst genutzte Einheiten ist regulärer Eigenverbrauch meist die einfachere Lösung.